2024低空地产大会

低空经济落地，为何“地产+低空”成新增长破局点——从2024两场全国性大会看产业融合新趋势

当通用航空的飞行航线开始向城市核心区延伸，当低空经济的政策红利开始对接城市空间开发，曾经定位模糊的“低空地产”正在从概念走向实体项目落地。2024年全国范围内接连举办的两场重量级低空经济大会，累计落地签约总投资超过百亿元，其中近六成项目直接关联“低空+地产”的空间融合开发，预示着这一交叉赛道正在成为地方产业升级和地产行业转型的共同突破口。

所谓低空地产，并非简单地在住宅区周边建停机坪，而是依托低空空域开放政策，以通用机场、起降点、低空运营服务区为核心，配套打造的集产业办公、商业消费、休闲文旅、研发孵化于一体的复合型城市功能区，是低空经济从“制造端”走向“运营端”的空间载体。2024年两场国家级大会释放的信号清晰可见：在地方招商引资的清单里，低空经济已经不再是只谈整机制造的“重资产冷门”，绑定地产开发的场景落地项目正在成为投资主流。

今年9月，安徽芜湖举办的2024低空经济发展大会率先落下帷幕，据芜湖市投资促进中心9月24日公开的落地项目清单，本次大会签约项目总投资已经突破百亿元，多个核心项目都是围绕起降点配套、低空产业园区开发展开。作为国内较早布局低空经济的城市，芜湖已经拥有国家级通用航空产业综合示范区，本次落地的项目中，总投资12亿元的低空科创总部基地项目，就是典型的“产业地产+低空运营”模式：项目不仅规划了12万平米的通航企业研发办公区，还配套建设了3个固定翼飞机起降点和16个垂直起降场，同时配建了面向C端用户的低空体验商业街区，既承接了整机制造企业的上下游配套转移，也为城市预留了低空旅游、城市物流的落地空间。

仅仅两个月后，11月22日至24日在西安国际会展中心启幕的2024中国（西安）国际低空经济发展大会，再次把“低空空间开发”推到了聚光灯下。本次大会以“聚焦绿色低空·引领数智未来”为主题，通过“一展、一会、一演、一赛”全面链接了低空经济上中下游全产业链，从已经披露的参展项目来看，头部房企和产业资本带来的低空地产项目，关注度远远超过了传统的整机制造展区。例如西安空港新城推出的“低空智谷”产城融合项目，总占地近800亩，规划了通航运营服务区、eVTOL研发总部、低空文旅消费区三个核心板块，光是配套商业和住宅的开发规模就超过50万平米，项目对接的投资机构中既有传统的产业地产开发商，也有亿航、沃兰特这些整机制造企业，开发模式从“地产商拿地建楼”变成了“产业资本牵头、运营方提前入场”，彻底告别了过去产业地产“先建设后招商”的老路。

从两场大会的项目结构来看，低空地产的爆发并非偶然，而是行业发展到特定阶段的必然结果。2023年我国低空空域管理改革全面落地，全国3000米以下低空开放试点推开，行业快速完成了政策破冰，截至2024年三季度，全国已经获批的通用机场超过400座，eVTOL（电动垂直起降飞行器）的适航认证进程也在加快，很多技术成熟度已经达到落地要求。但此时行业遇到了新的瓶颈：制造出来的飞行器该在哪里停？面向C端的低空体验在哪里做？城市低空物流的起降点该建在什么地方？这些问题都不是制造企业能解决的，必须依托城市空间开发整合资源，这就给转型中的地产行业打开了新的赛道。

从目前已经落地的项目来看，低空地产主要分为三种成熟模式，都在今年的两场大会上有明确的项目展示。第一种是核心城市周边的“低空文旅+度假地产”模式，西安大会上推出的秦岭低空旅游度假区项目就属于这类：项目依托秦岭通用机场，在机场周边开发低空观光配套服务区，配套建设度假民宿、飞行培训学校、航空主题营地，把过去分散的通用机场变成了文旅消费的核心节点，地产开发的收益不仅来自房屋销售，还可以从飞行运营分成中获得长期现金流，解决了传统文旅地产“靠卖房续命”的问题。第二种是产业新城模式，芜湖大会签约的芜湖通航创新园就是典型，项目依托芜湖本土的通航制造产业基础，在机场周边建设配套产业园，既给中小企业提供低成本的办公空间，也统一建设共享起降点、维修基地等配套设施，地方政府通过产业地产的开发快速完善了产业链，也实现了土地增值。第三种是城市核心区的“微起降点+配套商业”模式，也就是业内常说的“城市空中交通港”，这类项目一般体量不大，多建在城市核心商圈、高铁站、高端居住区，几十平米的起降点加上配套的商业服务区，就可以支撑未来eVTOL的城市出行，很多城市核心区的商业地产项目已经开始预留相关空间，这也给存量商业地产改造提供了新的方向。

值得注意的是，当前低空地产的发展，已经告别了早期“炒概念圈地”的阶段，正在呈现出两个清晰的新特征。第一个特征是绿色化和数智化成为核心要求，西安大会明确把“聚焦绿色低空·引领数智未来”作为主题，所有参展的低空地产项目都要求符合双碳目标，起降点全部配备电动飞行器充电设施，项目配套的园区也全部采用智慧空域管理系统，可以实时对接低空管制部门，实现飞行计划的快速申报审批，这和过去传统地产开发“重建设轻运营”的思路完全不同。第二个特征是产业链深度绑定，从芜湖和西安两个大会的投资结构来看，超过70%的低空地产项目都有低空运营企业或整机制造企业参股，不再是地产商单打独斗，比如西安“低空智谷”项目就引入了3家eVTOL整机企业作为合作方，提前锁定了超过80%的产业办公空间，大大降低了项目的空置风险。

当然，从行业整体来看，低空地产目前还处于起步阶段，仍然面临不少待解的问题。比如目前国内对于城市核心区起降点的土地性质还没有明确的规定，很多微起降点只能作为配套设施，无法单独确权；再比如低空运营的盈利模式还不成熟，大部分项目的飞行运营收入还不足以覆盖成本，需要地产开发收益反哺，对于开发商的资金实力要求很高。但从两场大会百亿元级别的投资落地来看，资本已经用脚投票，证明了这个赛道的增长潜力。

对于地产行业来说，在住宅开发增速放缓、产业地产同质化竞争加剧的当下，低空地产无疑是一个全新的差异化赛道，不仅可以对接国家低空经济的政策红利，还可以获得地方政府的产业补贴支持，相比传统的产业园区，有更清晰的产业导入方向。对于低空经济行业来说，低空地产的发展解决了场景落地的空间问题，让eVTOL出行、低空旅游、城市物流这些新兴业态从试验走向商业化运营，推动整个行业从“制造端”向“运营端”升级。

从2024年两场大会释放的信号来看，未来1-3年将是低空地产项目集中落地的阶段，预计会有更多头部地产企业和低空运营企业展开合作，也会有更多城市把低空地产纳入城市空间规划。当低空经济的翅膀接上城市空间开发的土壤，这个新兴交叉赛道，很可能会成为下一个十年万亿级市场的增长极。