低空经济产业园运营

2024年3月，深圳龙华区观澜街道的一处旧工业园改造现场，施工脚手架已经拆除，灰色外立面的现代化产业楼玻璃幕墙反射着珠江口的海风。这里是深圳市龙华区低空经济产业园二期，主体结构刚在半个月前封顶，项目负责人对着前来调研的深圳市工信局团队介绍：“预计12月就能竣工交付，现在对接的入驻企业排到了23家，其中11家已经签了意向协议。”

两年前，很多地方对“低空经济产业园”的认知还停留在“给通用航空企业租个院子”；到2024年国内已经有超过30个地级市挂牌了专门的低空经济产业园，其中运营成熟的园区不到三分之一。当政策风口过去，真正能跑通商业模式的运营商，到底在做什么？我们走访了深圳、重庆两地三个不同定位的低空产业园，试图拆解这个新产业形态的真实骨架。

到底什么是低空经济产业园？不是卖厂房的“二房东”

不同于传统工业园区只提供生产办公空间，成熟的低空经济产业园从定位上就做了完全区隔：它是围绕低空空域开放后，从研发制造、试飞验证、运营服务到场景应用全产业链的集聚平台，核心是做产业生态的整合，而非空间租赁。国内头部运营商高山健投集团对其打造的“工维安信陆地航母”综合体有明确的定位阐释——做产业生态构建者与平台型运营商，核心覆盖产教融合、产城融合、产业金融三大板块，这也是目前行业内对成熟低空产业园功能体系的主流梳理方式，我们可以将其总结为适配低空产业的9S运营服务体系： 第一个S是Space（空间载体），覆盖研发试制车间、适航验证实验室、固定翼/多旋翼试飞起降点、总部办公四大核心空间；第二个S是Supply（产业链配套），对接电池、电机、飞控系统等核心零部件供应商的区域仓储展示中心；第三个S是Safety（安全运营保障），包含低空通信指挥塔台、空域协调服务、应急救援体系；第四个S是Standard（适航标准对接），对接民航局适航审定中心的地方服务站，帮助中小微企业降低适航认证门槛；第五S是Study（产教融合），和本地职业院校合作开设低空飞手、维保、运营订单班；第六S是Scene（场景落地），对接本地植保、物流、文旅、城市治理等应用需求方；第七S是Capital（产业金融），设立产业孵化基金，对接券商、创投机构做专项融资服务；第八S是Service（企业增值服务），包含工商注册、知识产权、政策申报等基础服务；第九S是Social（产城配套），包含员工公寓、餐饮、休闲商业配套。

这种定位和模式，和传统工业园区有本质差异：传统工业园追求“大面积、高租金、满租率”，对企业行业属性不做严格筛选，只要能付租金就能进；但低空经济产业园从招商阶段就会做全产业链匹配，比如龙华区低空产业园就明确只留20%的空间给非产业链配套企业，80%的空间必须覆盖航空器研发制造、飞行运营、综合保障全链条。高山健投集团在重庆布局的低空超级广场项目，甚至要求入驻企业必须在产业链上能和现有企业形成配套——做植保无人机研发的进来，必须匹配做飞防作业运营的企业，还要对接本地农业农村局的应用场景，不能只做研发不落地。

落地样本：两个园区的不同路径，都跑通了初步模型

我们先看已经运营一年多的深圳龙华区低空经济产业园，这个项目是国内首个由地方工信部门牵头打造的专业低空产业园，由深圳市悦心商务有限公司负责整体运营，物业服务外包给深圳万科物业做管家式服务，目前一期已经入驻37家企业，总出租率达到92%。

从运营细节看，这个园区完全跳出了传统模式：园区管委会不是只管安全卫生的行政机构，而是专门搭建了空域协调服务台——入驻企业要做试飞，不用自己挨个跑民航、空管、机场部门，由管委会统一对接，协调观澜周边的临时备用空域，原来企业自己跑需要3-6个月的审批流程，现在最快21天就能拿到试飞许可。2023年园区帮12家企业协调了47次试飞，累计试飞时长超过1200小时，没有发生一起安全事故。

2023年底，全市首个低空产业孵化平台正式落户这里，针对初创型低空企业，推出了“租金换股权”的合作模式：符合产业链定位的初创团队，可以减免前两年最多80%的租金，对应抵扣不超过15%的股权，由园区孵化基金持股，既解决了初创企业现金流不足的问题，也让运营商能分享企业成长的收益。目前二期建成后，整个园区总建筑面积将扩容到13万平方米，产业承载量翻了一倍还多，运营方已经提前启动了“竣工即投用、入驻即投产、投产即增效”的准备，对接了深圳本地的无人机芯片、电池企业提前备货，确保企业进来就能开工。

另一个样本是高山健投集团在重庆两江新区打造的“工维安信陆地航母”低空产业综合体，这个项目走的是产城融合+应用场景落地的路径，总投资12亿元，占地180亩，核心不是做研发制造，而是做西南地区低空运营服务的枢纽。项目围绕三大板块做布局：产教融合板块已经和重庆航空职业学院合作，开设了无人机应用技术、低空运营管理两个订单班，2023年第一届招生126人，已经有87人被入驻的低空运营企业提前预定；产城融合板块建了1.2万平方米的低空超级广场，既是企业展示中心，也是面向C端的低空文旅体验中心，周末会开放多旋翼无人机体验飞行、翼装飞行模拟体验，2023年开业半年累计接待游客超过2.1万人次，带来了超过120万元的门票体验收入；产业金融板块，高山健投联合重庆本地创投机构设立了5亿元的低空产业专项基金，已经投了6家入驻的初创企业，其中做电力巡检无人机的重庆工维科技，拿到1000万元融资后，今年订单已经突破8000万元。

在合作模式上，高山健投的开放度很高：针对地方政府，采取“政府出地、企业出运营”的合作模式，政府负责出台产业扶持政策、协调空域资源，运营商负责投资建设、招商运营；针对产业链核心企业，采取“龙头带中小”的模式，龙头企业拿大空间做总部，配套的中小供应商可以优惠租金入驻，由龙头企业做信用背书，园区基金做配套融资；针对中小创业者，开放联合办公空间，按月收取租金，同时提供适航对接、空域申请的打包服务，每月服务费只需要2000元，比企业自己招人成本低70%以上。

投资与盈利：不止赚租金，生态型运营商的收入结构已经变了

很多人对低空经济产业园的第一疑问是：投入这么大，钱从哪里来，什么时候能回本？我们统计了三个成熟园区的收入结构，发现纯租金收入占比已经不到50%，剩下超过一半的收入来自生态服务和资本收益，完全打破了传统产业园“靠租金回本”的逻辑。

以龙华低空产业园一期为例，总投资2.8亿元，改造旧厂房获得了龙华区政府3200万元的专项补贴，占总投资的11.4%；目前每年的收入构成是：租金收入1980万元，占比48%；政策申报服务、适航对接服务、空域协调服务等增值服务收入420万元，占比10%；孵化基金投资收益860万元，占比21%；配套商业（公寓、餐饮、便利店）收入840万元，占比21%。按照这个收入结构，静态回收期大概在12年左右，比传统工业园区的15-20年回收期更短，而且抗风险能力更强——哪怕经济下行期租金收入下降，增值服务和投资收益能补上缺口。

高山健投的“工维安信陆地航母”项目，收入结构更偏向场景服务：预计完全运营后，年租金收入占比38%，产教融合培训收入占比16%，低空体验场景收入占比12%，产业基金投资收益占比24%，空域协调、适航咨询等服务收入占比10%，预计静态回收期在10年左右，比深圳龙华项目更短——核心原因就是C端场景和产教培训带来了持续的现金流。

这种盈利逻辑的核心是：运营商赚的是“产业生态的钱”，而不是“空间的钱”。你帮企业解决了空域申请、适航认证这些自己解决不了的问题，收服务费是合理的；你帮企业成长起来，通过股权获得收益，比赚一次性租金要多得多；你对接了C端的体验需求，把产业园区变成了城市消费场景，额外获得了消费收入。龙华产业园运营负责人罗文做了十余年产业园运营，他在接受我们采访时说的一句话很到位：“产业园运营看似是做空间租赁，本质上做的是产业生态。一个好的运营商，不只是房东，更是产业链的整合者、企业成长的赋能者。”他所在的团队，目前核心成员有一半都来自航空产业、创投行业，而不是传统的物业招商行业——这就是和传统产业园最大的区别。

风口下的真问题：痛点还很多，不是谁都能做

走到2024年，低空经济产业园的风口已经起来了，但真正能落地跑通的还是少数，我们走访中也听到了很多真实的痛点。

第一个痛点是空域资源匹配难，这是所有低空产业园都绕不开的问题。很多地方划了产业园，但是没有配套的试飞空域，企业来了没法试飞，还是留不住。深圳龙华产业园之所以能做起来，核心就是能协调到观澜周边的临时低空域，重庆的项目也是拿到了两江新区周边划定的120平方公里的临时测试空域，这不是随便哪个城市哪个运营商都能拿到的资源。现在很多三四线城市挂了低空产业园的牌子，其实根本没有协调空域，只是把原来的工业园改个名字，本质还是卖厂房，根本做不起来。

第二个痛点是专业运营人才缺口太大。做低空产业园运营，不仅要懂产业园招商，还要懂低空产业的产业链，懂适航认证，懂空域协调，懂产业投资，这种复合型人才现在整个行业都缺。我们了解到，现在成熟园区的运营骨干，月薪都开到了3万以上，还是很难挖到合适的人，很多新园区的运营团队都是从传统地产行业转过来的，根本不懂低空产业的逻辑，招商的时候什么企业都要，最后变成了大杂烩，根本形成不了产业生态。

第三个痛点是投资门槛高，回报周期还是比传统商业地产长，很多资本不敢进来。一个像样的低空产业园，投资少则几个亿，多则十几个亿，还要配套设立产业基金，一般的中小企业根本玩不起，而传统的地产开发商又嫌回报周期长，不愿意进来，现在真正在做的都是既有产业资源又有资本实力的运营商，全国也就不到十家真正在布局。

未来：从“集聚”到“赋能”，最终要落地场景

2024年全国两会把低空经济第一次写进政府工作报告，接下来肯定会有更多的地方布局低空产业园，但我们看到的趋势是：未来的低空产业园，一定会从“拼空间、拼政策”转向“拼生态、拼场景”。谁能帮企业对接真实的应用场景，帮企业解决空域、适航、融资这些真问题，谁就能活下来。

龙华二期封顶那天，罗文站在工地门口，指着远处的龙华中心区说：“再过半年，这里就能聚齐从研发到应用的整个链条，以后深圳搞低空物流测试，直接来这里就行，不用到处找地方。”重庆的低空超级广场周末总是停满了来体验的私家车，很多孩子在这里第一次亲手操控无人机，说不定几年后，这些孩子里就会出来未来的低空产业工程师。

低空经济不是飘在天上的概念，它最终要落到地上，落在一个个产业园的车间里，落在一次次的试飞里，落在企业拿到的一个个真实订单里。对运营商来说，把生态做好，把服务做实，不用追风口，风口自然会来。