低空城市综合体

上海环球港48米高的屋顶停机坪，今年3月第一次迎来了eVTOL（电动垂直起降飞行器）的静态展示——银灰色机身的御风未来“2吨级载客eVTOL”静静停在预留的起降点旁，吸引了超过2万周末逛街的消费者排队打卡。“原来空中出租车真的能停在商场楼顶？”不少打卡者发在社交平台的疑问，背后是一个正在从图纸走进现实的全新产业形态：低空城市综合体。

不同于大众印象中“给普通商业综合体加个停机坪”的简单叠加，经过三年多的场景探索和标准打磨，业内对低空城市综合体已经形成了清晰的落地定位：它是以城市核心商圈、产业园区、交通枢纽的既有空间改造或增量规划为载体，集成低空飞行起降保障、全业态运营服务、产业生态孵化功能于一体的复合型城市空间，核心是把原本游离于城市生活之外的低空飞行网络，真正锚定到市民日常消费、企业日常运营的场景里，让低空经济从专业作业领域走向普惠大众的民生领域。作为目前国内少有的平台型运营商，高山健投集团旗下“工维安信陆地航母”项目给出了业内首个可复制的9S功能标准，让这个全新业态有了清晰的落地框架：分别是低空起降保障（Support）、飞行器维保（Maintenance）、飞行调度运营（Scheduling）、科普体验研学（Science）、应急救援备勤（Salvage）、产业孵化加速（Sowing）、产教人才培养（Schooling）、多元消费配套（Shopping）、场景金融服务（Salvation），九个模块从基础运营到产业生态、消费场景全覆盖，彻底摆脱了“单一停机坪”的功能局限。

放在整个城市商业和交通进化史里看，低空城市综合体的出现，本质是对传统模式的一次空间重构。上海同华创业投资研究院今年2月发布的调研数据显示，传统城市综合体的坪效天花板约为2.8万元/平方米/年，核心商圈的屋顶空间利用率普遍不足20%，大多只做设备放置或小型绿化，不仅浪费了核心地段的稀缺空间，也难以应对电商冲击下实体商业的客流下滑。而传统通用机场则大多远离城市中心，国内85%以上的通航机场距离市区超过30公里，普通人体验一次低空飞行需要专门驱车一小时以上，“小众景点”的属性注定了无法形成日常消费，大部分通用机场常年亏损，行业平均资产负债率超过60%。

低空城市综合体刚好打中了这两个痛点：核心区闲置屋顶、地面预留空间得到盘活，传统商业体获得了全新的流量入口和业态增量，低空飞行也把起降点直接搬到了消费者和商务人士的家门口。以上海陆家嘴、杭州钱江新城这类核心商圈为例，改造一个可满足eVTOL起降的屋顶场地，仅需要盘活原有屋顶大约800平方米的闲置空间，改造投入不超过1200万元，就能让整个商业体的年坪效提升18%到25%——这是很多传统业态升级都达不到的效果。

2024年3月落地的上海环球港项目，就是国内第一个核心商圈低空城市综合体的试点。月星集团联手御风未来，把原本作为设备层的屋顶西北角800平方米空间改造为临时起降点，不仅设置了符合低空安全规范的隔离围栏、充电保障设施和指挥调度站，还在一层大厅开辟了120平方米的低空科普体验区，设置了eVTOL模拟驾驶舱供消费者体验，定价198元一次的模拟飞行体验，开业首月接待了超过4000名体验者，营收超过75万元，直接覆盖了场地改造的10%成本。按照双方的合作计划，接下来将重点针对沪常城际通勤场景做标准适配，目前上海到常州地面自驾通勤耗时约2.5小时，高铁加换乘也需要近2小时，eVTOL直飞仅需要35分钟，依托上海环球港和常州月星环球港两个商圈起降点，未来推出的通勤票价初步定在299元/座，比商务舱高铁贵不到100元，但能节省近1.5小时的通勤时间，已经吸引了长三角近200家跨城布局的企业咨询包年通勤服务。

“我们不是做一个孤立的起降点，是要把长三角核心商圈连成一张低空通勤网。”月星集团上海城市公司总经理孙建锋在项目启动仪式上的表述，点出了低空城市综合体和传统单点停机坪的本质区别。而在产业型低空城市综合体领域，高山健投集团在重庆两江新区布局的“工维安信陆地航母”低空产业综合体，已经形成了一套成熟的平台运营模式。这个总规划面积1200亩的项目，位于两江新区龙盛新城产业核心区，距离重庆江北国际机场仅12公里，2023年6月启动一期建设，目前已经建成2万平方米的产业孵化楼、1.2万平方米的eVTOL维保中心和1个满足5架eVTOL同时停靠的地面起降场。作为定位“产业生态构建者与平台型运营商”的项目，它不直接做飞行器制造，也不自己运营飞行线路，而是给整个产业链提供落地支撑：

对中小低空科技创业企业，高山健投提供“场地租金减免+产业基金跟投+试飞保障”的孵化服务，目前已经入驻了12家企业，涵盖低空通信、飞控系统、螺旋桨制造等细分领域，其中3家已经拿到了旗下产业金融板块的Pre-A轮融资；对下游应用企业，这里设置了西南地区首个低空产教融合培训中心，已经和重庆交通大学、中国民用航空飞行学院合作开设了低空飞行器运维、低空调度两个订单班，每年培养150名专业技术人才，解决行业最大的人才缺口；对普通消费者，项目配套的80亩低空超级广场已经开放了低空观光、热气球体验、模拟飞行研学等项目，2023年国庆假期试运营期间，7天接待游客超过3.8万人次，营收突破260万元，成为重庆新晋的网红研学目的地。

对有意进入这个领域的投资者和地方运营商来说，低空城市综合体的合作和运营模式已经清晰，按照载体类型不同分为三种成熟路径：第一种是存量商业综合体改造，由原有产权方（比如月星集团这类商业地产企业）出场地，平台运营商出标准、技术和产业链资源，改造完成后按营收比例分成，一般产权方拿40%，运营方拿60%，不需要产权方额外投入运营成本，适合已经成熟运营的核心商圈项目；第二种是产业新城增量开发，由地方政府出让产业用地，平台运营商牵头做整体开发，然后通过“出售产业载体+持有运营核心设施+长期生态服务收费”的模式回收成本，高山健投重庆项目就是这种模式，地方政府给出了每亩15万元的产业补贴，同时将区域内的低空应急救援备勤点放在项目，每年给予固定的服务费用；第三种是交通枢纽配套项目，比如高铁站、机场的配套服务区，由交通投资平台出土地，运营商负责建设运营，通过起降服务费、商业配套营收分成，这种项目的收益更稳定，主要服务中转客流和城际通勤客流。

从投资回报的角度看，低空城市综合体的盈利逻辑已经跑通，核心是“多点盈利”摊薄前期投入，不会像传统通用机场那样只靠飞行作业单点盈利。我们以一个1000平方米屋顶改造的商圈型低空城市综合体为例算一笔账：前期改造投资大约1200万元，年运营成本大约180万元，盈利来自五个部分：第一是起降服务费，按每架次eVTOL停靠收费200元，如果每天起降10架次，一年就是73万元，城际通勤包年收费更高，一家企业包年停1000架次收费18万元，目前上海环球港已经拿到了3家企业的意向订单；第二是体验消费营收，模拟飞行、观光飞行、研学培训，按照首月75万元的营收算，一年大约600万元，这部分是消费端的增量，毛利率超过60%；第三是广告和品牌合作，eVTOL企业的展示、低空科技品牌的活动，一年大概能带来80万到120万元的营收；第四是物业增值，改造后整个商业体的客流提升，租金水平能上涨5%到8%，产权方的物业增值部分也会给运营方对应的分成；第五是政策补贴，目前全国已经有28个省份出台了低空经济专项政策，对新建低空起降设施、低空消费场景项目，每个项目的补贴从100万元到500万元不等，上海对商圈低空试点项目的补贴是200万元，刚好覆盖六分之一的前期改造投入。按照这个模型算，静态投资回收周期大约在6到8年，对于核心商圈的长期持有项目来说，这个回报水平已经优于很多传统业态升级项目。

在产业型项目上，回报周期会稍长，但长期收益空间更大，还是以高山健投重庆项目一期为例，总投资大约8.6亿元，除了前面提到的消费营收、孵化租金，还有人才培养收费（每个订单班每人每年收费9800元）、维保服务收费（每架eVTOL年度维保收费大约12万元，目前已经接到了21架的意向订单）、产业金融收益（孵化企业的股权增值），整体投资回报周期大约在10到12年，对于布局低空经济赛道的产业资本来说，这个周期完全符合预期。

经过两年多的试点落地，整个行业都能感受到低空城市综合体的爆发势头：从政策端看，2023年底《低空经济发展行动计划》出台后，北上广深、重庆、江苏、浙江等多地都把“城市低空起降点建设”列入了2024年的重点工作，江苏省明确提出要在2025年前建成10个商圈型低空城市综合体试点，打造长三角低空通勤网；从市场端看，国内eVTOL产业已经进入商业化落地前夜，多家企业预计在2025年拿到适航证，未来五年仅长三角地区就需要至少50个核心区起降点，对应市场规模超过100亿元；从消费端看，《2023中国低空消费调研报告》显示，68%的18-45岁城市消费者有意愿体验低空观光和城际低空通勤，32%的跨城商务人士愿意为每小时节省的时间支付200元以上的溢价，市场需求已经被点燃。

但落地过程中的痛点也同样清晰，首当其冲的是安全运营标准的缺失。目前国内针对商业综合体屋顶起降点的建设标准、安全规范还在制定中，上海环球港的试点是采用“一事一议”的方式联合城管、空管、应急管理部门共同验收，还没有全国通用的统一标准，这拖慢了很多项目的审批进度。其次是空域协调的效率，低空城市要开通常态化航线，需要空管部门的协调审批，目前短途城际通勤的航线审批还需要较长的流程，难以满足日常化运营的需求。第三就是大众认知的门槛，还有不少消费者担心楼顶起降的噪音和安全问题，上海环球港试点期间，曾经有消费者投诉“会不会掉下来”，也有周边居民担心噪音影响生活，需要运营方做大量的科普和沟通工作。

今年清明假期，我在上海环球港屋顶停机坪遇到了带着儿子来打卡的上海市民陈先生，他是一家跨城布局的咨询公司创始人，每个月要往返上海常州三次，“如果真的开通了，我肯定办年卡，原来早上六点就要出门赶车，现在可以八点多再飞，能多睡两个小时，还不耽误九点的会”。排队打卡的人群里，不止一个人发出了这样的感慨。当科幻电影里“楼顶打飞的”场景真的走到身边，我们能清晰地感受到，低空经济不是飘在天上的概念，它正在一点点改造我们熟悉的城市空间，把曾经的闲置资源变成新的流量入口，把遥远的科幻变成日常的生活方式。未来三到五年，越来越多的城市核心区会出现这样的低空城市综合体，一张织密在城市上空的新网络，正在改变我们出行、消费、工作的方式。